Rechtsprechung | Nds. Landesjustizportal – Dokument: OVG Lüneburg 1. Senat | 1 LA 26/21 | Beschluss | Wirtschaftliche Zumutbarkeit von Erhaltungsmaßnahmen bei einem stark vorgeschädigten Baudenkmal

Der Antrag des Klägers auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Braunschweig – 2. Kammer (Einzelrichterin) – vom 23. Dezember 2020 wird abgelehnt.

Der Kläger trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens.

Der Wert des Streitgegenstandes für das Zulassungsverfahren wird auf 42.318,78 EUR festgesetzt.

I.

Der Kläger wendet sich gegen eine denkmalschutzrechtliche Anordnung, mit der die Beklagte ihn unter Androhung der Ersatzvornahme zur Durchführung vorläufiger Erhaltungsmaßnahmen aufgefordert hat.

Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks D. in A-Stadt (Flurstück 94/15, Flur 7 der Gemarkung E.). Auf dem 1.179 qm großen Grundstück befindet sich u. a. der sog. F.. Dieses Gebäude wurde im Jahr 1702 im Zuge des Ausbaus eines dem nahegelegenen Kloster E. angegliederten landwirtschaftlichen Ökonomiebereichs als Wohnhaus für den Schäfermeister errichtet. Es handelt sich um einen eingeschossigen Fachwerkbau, dessen nördliche Traufwand aus einem Reststück der ehemaligen äußeren Klostermauer besteht. Dieses Wohnhaus ist seit dem 21. Februar 2000 im Verzeichnis der Niedersächsischen Kulturdenkmale als konstituierender Teil der Gruppe baulicher Anlagen „Ehem. Kloster E.“ eingetragen. Grundlage der Eintragung ist die historische und städtebauliche Bedeutung des Ensembles. Ein eigenständiger Denkmalwert wurde dem Schäfermeisterhaus nicht zugesprochen.

Der Kläger erwarb das Grundstück im Jahr 2016 für einen Kaufpreis in Höhe von 8.000 EUR in Kenntnis der Denkmaleigenschaft sowie des schlechten baulichen Zustands des Schäfermeisterhauses, an dem seit Errichtung zahlreiche Veränderungen vorgenommen worden waren. Seiner Auffassung nach kam dem Gebäude kein Denkmalwert (mehr) zu. Im April 2018 wurde das Schäfermeisterhaus durch einen Brand erheblich beschädigt, war aber nach Einschätzung des Niedersächsischen Landesamts für Denkmalpflege weiterhin als Denkmal anzusehen.

Mit denkmalschutzrechtlicher Anordnung vom 11. Juli 2018 gab die Beklagte dem Kläger verschiedene Sicherungsmaßnahmen auf, um das Schäfermeisterhaus gegen weitere Schäden durch eindringende Feuchtigkeit sowie mangelnde Standsicherheit zu schützen. Für den Fall, dass der Kläger die geforderten Maßnahmen nicht fristgerecht umsetze, wurde ihm die Ersatzvornahme angedroht, deren Kosten die Beklagte vorläufig mit ca. 42.000 Euro angab.

Die dagegen gerichtete Klage hat das Verwaltungsgericht nach Inaugenscheinnahme des Gebäudes mit dem angegriffenen Urteil abgewiesen und zur Begründung ausgeführt: Das Gericht schließe sich der Stellungnahme des Niedersächsischen Landesamtes für Denkmalschutz an, nach der der sog. F. durch den Brand seinen Denkmalwert nicht verloren habe. Dieser speise sich aus dem weitgehend unversehrt gebliebenen Teil des Erdgeschosses samt Giebelfassaden, der an den sichtbaren Wandkonstruktionen im Inneren wie im Äußeren einen hohen Anteil an ursprünglicher Raumdisposition und Bausubstanz aufweise. Im Hinblick auf die angeordneten Sicherungsmaßnahmen könne sich der Kläger nicht auf wirtschaftliche Unzumutbarkeit berufen, da er „sehenden Auges“ ein instandsetzungsbedürftiges Denkmal erworben habe. Selbst wenn der Kläger mit dem Einwand der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit nicht ausgeschlossen wäre, habe er die erforderlichen Nachweise nicht beigebracht.

II.

Der Antrag auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg.

1.

Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des verwaltungsgerichtlichen Urteils (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) führen nicht zur Zulassung der Berufung. Solche Zweifel setzen voraus, dass es dem Rechtsmittelführer gelingt, wenigstens einen tragenden Rechtssatz oder eine erhebliche Tatsachenfeststellung in der angefochtenen Entscheidung mit plausiblen Gegenargumenten derart in Frage zu stellen, dass sich dadurch etwas am Entscheidungsergebnis ändern könnte. Daran fehlt es hier.

a)

Dies gilt zunächst, soweit der Kläger die zutreffende Auffassung des Verwaltungsgerichts angreift, dass es sich bei dem sog. F. um einen Teil eines nach § 3 Abs. 3 Satz 1, Abs. 2 NDSchG geschützten Baudenkmals handele.

Mit seinem Einwand, die in der Vergangenheit vorgenommenen baulichen Veränderungen an dem Gebäude (Erweiterung der Öffnungen in der ehemaligen Klostermauer für Isolierfenster, nachträglicher Einbau von Dachgauben, Verkleidung der Fachwerkfassaden mit Bitumenpressplatten), spätestens aber der Brand im Jahr 2018 hätten die Denkmaleigenschaft des Gebäudes entfallen lassen, wobei auch zu berücksichtigen sei, dass das Gebäude bei Erwerb durch den Kläger bereits längere Zeit ungenutzt gewesen sei, dringt der Kläger nicht durch. Das Niedersächsische Landesamt für Denkmalpflege hat in seiner Stellungnahme vom 8. Juni 2020, die sich das Verwaltungsgericht zu eigen gemacht hat, nachvollziehbar dargelegt, dass der Denkmalwert des sog. F.s wesentlich in seinem Zeugniswert für die typische Ausgestaltung und Organisation klösterlicher Landwirtschaftsanlagen im Allgemeinen wie im Besonderen als wirtschaftliches Element der barocken Revitalisierung und Erneuerung des bedeutenden Klosters E. liege. Entscheidend sei die historische und städtebauliche Bedeutung; die der Erbauung im Jahr 1702 folgenden Modernisierungs- bzw. Sanierungsphasen an bzw. im Gebäude seien insofern denkmalrechtlich nicht relevant. Auch nach dem Brand sei der Denkmalwert des Gebäudes trotz einer Verringerung der originären Substanz ungebrochen. Danach leistet der sog. F. weiterhin einen positiven Beitrag zum Gesamtwert der Anlage. Substanzielle Einwände gegen diese denkmalfachlichen Ausführungen bringt der Kläger mit seinem Zulassungsantrag nicht vor.

Es ist auch nicht davon auszugehen, dass der sog. F. – wie der Kläger meint – entweder rettungslos abgängig oder nach seiner Wiedererrichtung nur noch eine Kopie des Originals wäre. Die Frage des vollkommenen Verlustes der Schutzwürdigkeit eines Denkmals stellt sich erst dann, wenn keine Aussicht mehr besteht, dass gravierende Beeinträchtigungen eines Baudenkmals wieder rückgängig gemacht werden können. Auch ein schlecht erhaltenes oder anderweitig beeinträchtigtes Denkmal ist schützenswert, solange es nicht unrettbar verloren ist (Senatsurt. v. 26.8.2020 – 1 LB 31/19 -, BRS 88 Nr. 136 = BauR 2021, 72 = juris Rn. 27 m.w.N.). Von Letzterem ist hier auch unter Berücksichtigung des von dem Kläger erstmals im Zulassungsverfahren vorgelegten, von seiner Brandschutzversicherung in Auftrag gegebenen Gutachten vom 10. September 2018 nicht auszugehen. Denkmalrechtliche Aspekte hat der Gutachter bei Erstellung des Gutachtens explizit ausgeklammert (vgl. Gutachten vom 10.9.2018, S. 32). Soweit das Gutachten und darauf fußend die Antragsbegründung die zahlreichen (Vor-)Schäden durch Brand, Durchfeuchtung, Pilzbefall, mangelnde Instandhaltung und gravierende bauliche Veränderungen, die Einsturzgefährdung sowie das Erfordernis eines Teilabrisses bzw. -rückbaus des Gebäudes in Ansatz bringen, stellen sie nicht in Frage, dass sich die authentische Bausubstanz, auf die das Niedersächsische Landesamt für Denkmalpflege die Denkmalwürdigkeit des F.s stützt, erhalten lässt. Vielmehr zieht das Gutachten die Variante der Sanierung eigens in Betracht (vgl. Gutachten vom 10.9.2018, S. 35). Die vom Kläger vertretene Auffassung, am F. sei ein Totalschaden festzustellen, leitet sich allein aus der vorgeblichen Unrentabilität möglicher Erhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen ab, stellt jedoch die technische Realisierbarkeit derartiger Maßnahmen nicht in Abrede.

Soweit sich der Kläger darauf beruft, er sei von einem Wegfall der Denkmaleigenschaft ausgegangen und habe sich insoweit auf eine Äußerung eines Mitarbeiters des Bauamts der Beklagten verlassen, nach der es sich bei dem Denkmalschutz lediglich um eine „Formalie“ handele, weil der sog. F. nur noch abgerissen werden könne, ist dies – unabhängig von der Frage der Erweislichkeit dieser Behauptung – nicht geeignet, die Einschätzung zu der Denkmaleigenschaft des Gebäudes in Zweifel zu ziehen.

b)

Ohne Erfolg wendet der Kläger ein, das Verwaltungsgericht habe die Grenzen der Erhaltungspflicht nach § 7 Abs. 1 NDSchG verkannt, da ihn der Wiederaufbau des Gebäudes wirtschaftlich unzumutbar belaste.

Soweit er in diesem Zusammenhang – wie bereits hinsichtlich des Denkmalwertes des sog. F.s – geltend macht, dass das Gebäude in „seiner Substanz und Originalität“ nicht am Ensembleschutz teilnehme, sodass ihm mangels Sicherungsgegenstand entsprechende Sicherungsmaßnahmen nicht auferlegt werden könnten, ist dies auf ein fehlerhaftes Verständnis des Ensembleschutzes zurückzuführen. Dieser beinhaltet sehr wohl die Erhaltung derjenigen Teile, die den Denkmalwert des für das Gruppendenkmal „Ehem. Kloster E.“ konstituierenden – wenn auch nicht eigenständig denkmalgeschützten – Gebäudes als Teil des Ensembles tragen. Was danach schutzwürdig ist, wurde bereits oben unter a) ausgeführt.

Mit seinem Vorbringen, die angeordneten Sicherungsmaßnahmen seien wegen der bereits im notariellen Kaufvertrag aufgeführten massiven Vorschäden aufgrund fehlender Nutzung und Instandhaltung nicht geeignet, dem Verfall des F.s erfolgreich entgegenzuwirken, dringt der Kläger nicht durch. Das Ziel der streitgegenständlichen Maßnahmen ist der vorläufige Schutz des Gebäudes vor weiteren Schäden. Dass dies nicht erreicht werden kann, ist insbesondere durch das Versicherungsgutachten nicht belegt. Nach diesem ist eine Sanierung möglich. Die Frage, welche weitergehenden Maßnahmen zum Erhalt des Gebäudes langfristig denkmalschutzrechtlich erforderlich sind, ist nicht Gegenstand des angegriffenen Bescheids.

Mit seinem Einwand, das Verwaltungsgericht habe ebenso wie die Beklagte die Bedeutung von Art. 14 Abs. 1 GG verkannt, dringt er nicht durch. Die angeordneten Sicherungsmaßnahmen in einer finanziellen Größenordnung von ca. 42.000 EUR sind für den Kläger wirtschaftlich nicht unzumutbar.

Der nach § 7 Abs. 3 Satz 1 NDSchG grundsätzlich beachtliche Einwand der Unzumutbarkeit einer wirtschaftlichen Belastung, insbesondere soweit die Kosten der Erhaltung und Bewirtschaftung nicht durch die Erträge oder den Gebrauchswert des Denkmals aufgewogen werden können, ist für solche Kosten ausgeschlossen, die dadurch verursacht worden sind, dass Erhaltungsmaßnahmen dem Niedersächsischen Denkmalschutzgesetz oder sonstigem öffentlichen Recht zuwider unterblieben sind (§ 7 Abs. 3 Satz 3 NDSchG). Hinzu kommt, dass ein Eigentümer, der ein Objekt in Kenntnis seiner Denkmaleigenschaft sowie seiner Instandsetzungsbedürftigkeit erworben hat, bewusst ein Risiko eingeht. Er kann seiner Inanspruchnahme als Zustandsverantwortlicher nicht entgegenhalten, seine Haftung müsse aus Gründen des Eigentumsschutzes begrenzt sein. Denn das freiwillig übernommene Risiko mindert die Schutzwürdigkeit des Eigentümers bei der im Rahmen der Bewertung der Unzumutbarkeit erforderlichen Abwägung mit den Belangen der Allgemeinheit. Die Zumutbarkeit kann ferner davon beeinflusst werden, ob der Eigentümer Vorteile aus dem Risiko – etwa durch einen reduzierten Kaufpreis oder einen erhöhten Pachtzins – erzielt hat (vgl. BVerfG, Beschl. v. 16.2.2000 – 1 BvR 242/91, 1 BvR 315/99 -, BVerfGE 102, 1 = BRS 63 Nr. 212 = juris Rn. 59 f., auf dessen Maßstäbe das BVerfG in seiner Entscheidung zur wirtschaftlichen Unzumutbarkeit im Denkmalrecht verweist: Beschl. v. 14.4.2010 – 1 BvR 2140/08 -, BRS 76 Nr. 2013 = NVwZ 2010, 1574 = juris Rn. 24; OVG LSA, Urt. v. 18.8.2016 – 2 L 65/14 -, juris Rn. 60). Es würde dem Grundsatz der Sozialpflichtigkeit des Eigentums widersprechen, könnte man unter Ausnutzung der sich aus dem schlechten Erhaltungszustand eines Gebäudes ergebenden Wertminderung ein marodes Denkmal zu einem günstigen Preis erwerben und diesen Vorteil auf Kosten des Denkmalschutzes ohne Weiteres durch Abbruch dieses Denkmals oder Inkaufnahme seines Verfalls realisieren (vgl. OVG RP., Urt. v. 2.12.2009 – 1 A 10547/09 -, LKRZ 2010, 76 = BRS 74 Nr. 217 (nur Leitsatz) = juris Rn. 38).

Gemessen hieran kann sich der Kläger nicht mit Erfolg auf wirtschaftliche Unzumutbarkeit berufen. Wie das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt hat, wusste der Kläger im Zeitpunkt des Eigentumserwerbs im Jahr 2016, dass der sog. F. in einem sehr schlechten Zustand war und unter Denkmalschutz stand. Gleichwohl kaufte er das Grundstück zu einem offensichtlich weit unterhalb des örtlich üblichen Grundstückspreises liegenden Betrag von 8.000 EUR. Soweit er darauf verweist, dass der Verkehrswert 0 EUR betragen habe, dürfte dieser auch den Investitionsstau an dem Schäfermeisterhaus berücksichtigt haben. Zu dem Stichtag der Wertermittlung (15.3.2013) betrug der Bodenrichtwert für das Grundstück mindestens 42.500 EUR (36 EUR/qm – Dorfgebiet; 60 EUR/qm – Allgemeines Wohngebiet, am 24.2.2022 abgerufen unter Bodenrichtwerte – Immobilienmarkt.NI (niedersachsen.de)). Dass der Kläger in der Folgezeit keine Erhaltungsmaßnahmen durchgeführt hat, sodass sich die bereits vorhandenen Schäden, die ihm als insoweit „bösgläubigen“ Erwerber auch zuzurechnen sind (vgl. Senatsurt. v. 24.3.2003 – 1 L 601/97 -, BRS 66 Nr. 211 = juris Rn. 59), weiter vertiefen konnten, kann ihm nicht zugutekommen. Anderenfalls könnte der Eigentümer durch beharrliche Vernachlässigung seiner Erhaltungsverpflichtungen erreichen, dass das Denkmal im Ergebnis geopfert würde. Im Hinblick auf die durch den Brand verursachten zusätzlichen Schäden, die ihm – unterstellt man, dass der Brand nicht durch die Vernachlässigung des Denkmals begünstigt wurde – nicht zuzurechnen sind, ist der von der Brandschutzversicherung ausgezahlte bzw. auszuzahlende Betrag anzurechnen (vgl. VG Berlin Urt. v. 22.5.2002 – 16 A 368.97 -, BRS 77 Nr. 142 = juris Rn. 32). Insoweit hat der Kläger keine Angaben gemacht.

Auch die wirtschaftliche Unzumutbarkeit einer Sanierung des Denkmals mit dem Ziel einer Nutzung ist nicht ansatzweise substanziiert dargelegt. Die Darlegungs- und Beweislast liegt insoweit beim Eigentümer (BVerwG, Urt. v. 28.7.2016 – 4 B 12.16 -, BRS 84 Nr. 156 = NVwZ 2017, 641 = juris Rn. 7). Der von dem Kläger angestellte Vergleich Baukostenrechnung (ca. 590.000 EUR) versus Verkehrswert (0 EUR) ist nicht geeignet, den erforderlichen Nachweis zu führen (ausführlich zu der anerkannten Berechnungsmethode Senatsurt. v. 24.3.2003 – 1 L 601/97 -, BRS 66 Nr. 211 = juris Rn. 35). Gleiches gilt für die bloße Behauptung des Klägers, das Objekt sei unverkäuflich.

2.

Die Berufung ist auch nicht deshalb zuzulassen, weil die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist (§ 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO). Das erfordert, dass die Entscheidung der Streitsache in tatsächlicher oder rechtlicher Hinsicht voraussichtlich überdurchschnittliche, d. h. das normale Maß nicht unerheblich überschreitende Schwierigkeiten verursachen würde. Das ist nicht der Fall.

Die Frage der Denkmaleigenschaft des sog. F.s ist auch unter Berücksichtigung des denkmalschutzrechtliche Fragen bewusst ausklammernden Versicherungsgutachtens nicht als besonders schwierig oder im Ergebnis als offen anzusehen. Gleiches gilt für die Frage der wirtschaftlichen Zumutbarkeit der – hier nur streitgegenständlichen – Sicherungsmaßnahmen.

Mit der Ablehnung des Zulassungsantrags wird das angefochtene Urteil rechtskräftig (§ 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO).

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 47 Abs. 1 und § 52 Abs. 1 GKG.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, § 68 Abs. 1 Satz 5, § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).