Rechtsprechung | Nds. Landesjustizportal – Dokument: OVG Lüneburg 1. Senat | 1 ME 8/22 | Beschluss | Wohnungsteilung als Nutzungsänderung

Die Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Oldenburg – 4. Kammer (Einzelrichter) – vom 29. Dezember 2021 wird zurückgewiesen.

Die Antragstellerin trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.

Der Streitwert wird für das Beschwerdeverfahren auf 12.000 EUR festgesetzt.

I.

Die Antragstellerin wendet sich gegen eine Nutzungsuntersagung hinsichtlich mehrerer aus ihrer Sicht genehmigter bzw. offensichtlich genehmigungsfähiger Wohnungen.

Sie ist Eigentümerin des in einem durch Bebauungsplan festgesetzten Mischgebiet gelegenen Grundstücks D. Straße 9 in E.. Das darauf errichtete Gebäude ist seit 1991 in seinem Westteil für eine Wohnnutzung mit sechs Wohneinheiten (Wohnungen 3, 5 und 6 im Erdgeschoss, Wohnungen 1, 2 und 4 im Dachgeschoss) genehmigt; im Ostflügel ist eine gewerbliche Nutzung genehmigt. Nach Ortsbesichtigung am 17. September 2020 stellte der Antragsgegner fest, dass die Antragstellerin in dem Gebäude die Wohnung 5 im Erdgeschoss in zwei Wohnungen (5a und 5b) aufgeteilt, im Westflügel fünf weitere Wohneinheiten (7 bis 11) geschaffen habe und die Wohnung 2 als Arbeitnehmerunterkunft nutze. Einen Bauantrag der Antragstellerin vom 15. Februar 2021 stellte er auf Antrag der Gemeinde E., die einen Aufstellungsbeschluss für eine Planänderung zur Regelung der Nutzungsintensität in der Umgebung des Grundstücks gefasst hatte, mit Bescheid vom 18. Mai 2021 für ein Jahr zurück.

Mit dem streitgegenständlichen Bescheid vom 20. Oktober 2021 untersagte der Antragsgegner der Antragstellerin, jeweils unter Anordnung der sofortigen Vollziehung, unter Ziff. 1 die Nutzung der nach seiner Auffassung als Beschäftigtenunterkunft umgenutzten Wohneinheit 2 und unter Ziff. 2 die Nutzung der Wohnungen Nr. 3, 5a, 5b sowie 7 bis 11. Zur Begründung stützte er sich auf die formelle Baurechtswidrigkeit der Nutzung.

Dem Antrag der Antragstellerin auf Wiederherstellung bzw. – hinsichtlich der Zwangsgeldandrohung – Anordnung der aufschiebenden Wirkung ihres fristgerecht gegen den Bescheid erhobenen Widerspruchs hat das Verwaltungsgericht hinsichtlich der Ziffer 1 entsprochen; hinsichtlich der Ziffer 2 hat es ihn abgelehnt und zur Begründung ausgeführt, die ausreichend begründete Anordnung der sofortigen Vollziehung sei nicht zu beanstanden; die Nutzungsuntersagung sei voraussichtlich rechtmäßig. Die Nutzung der Wohneinheiten Nrn. 3, 5a, 5b und 7 bis 11 sei formell illegal. Die Wohnungen Nr. 3, 5a, 5b und 9 seien in einer Weise baulich verändert worden, die die Genehmigungsfrage neu aufwerfe und den Bestandsschutz entfallen lasse. Die Wohnung Nr. 9 sei offensichtlich aus einem Teil der Wohnung 3 neu errichtet, deren Fläche sich dementsprechend verringert habe. Die Wohnungen Nr. 5a und 5b resultierten aus einer baulichen Aufteilung der Wohnung Nr. 5. Durch die baulichen Änderungen sei der Bestandsschutz entfallen. Eine offenkundige Genehmigungsfähigkeit der Änderungen der Nutzung des Gebäudes mit sieben bzw. acht weiteren Wohneinheiten habe die Antragstellerin nicht substantiiert dargetan. Es sei eine erhebliche Nutzungsintensivierung vorgesehen. Der Antragsgegner habe zudem Zweifel geäußert, ob ausreichend Einstellplätze zur Verfügung stünden. Es seien keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass sich die Übereinstimmung der Nutzung mit den Vorschriften des materiellen Baurechts derart aufdränge, dass jegliche nähere Prüfung von vornherein entbehrlich sei. Vielmehr erscheine es im Licht des vorgesehenen Bebauungsplans der Gemeinde E. und des Zurückstellungsbescheids als möglich, dass das Vorhaben bauplanungsrechtlich unzulässig sei. Überdies würden bauordnungsrechtliche Anforderungen zu prüfen sein. Die Nutzungsuntersagung sei auch nicht aus anderen Gründen ermessensfehlerhaft; insbesondere sei sie – dies wird ausgeführt – auch mit Blick auf Belange der Mieter angemessen.

II.

Die dagegen gerichtete Beschwerde, auf deren fristgemäß vorgetragene Gründe sich die Prüfung des Senats gemäß § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO beschränkt, hat keinen Erfolg.

1.

Der Einwand der Antragstellerin, der aus der Baugenehmigung von 1991 abgeleitete Bestandsschutz für die Wohnungen Nr. 3, 5a, 5b, und 9 sei entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts nicht entfallen, greift nicht durch. Ihre Argumentation, die Fläche der Wohnungen sei bereits bislang für eine Wohnnutzung genehmigt worden, die Änderungen erschöpften sich in vereinzelten Schließungen von Flurdurchgängen und der Herstellung von neuen Mauerdurchbrüchen, greift zu kurz. Die Klägerin übergeht, dass sie mit den genannten baulichen Eingriffen die ursprüngliche Wohnung Nr. 3 in die Wohnungen Nr. 3 und 9 sowie die Wohnung Nr. 5 in die Wohnungen Nr. 5a und 5b aufgeteilt und damit die Anzahl der Wohneinheiten im Gebäude erhöht hat. Die Anzahl und Anordnung der Wohnungen in einem Gebäude gehört zu den den Genehmigungsgegenstand definierenden Parametern. Die Anzahl der Wohnungen ist bauplanungsrechtlich relevant, schon weil sie Gegenstand von Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB sein kann (vgl. OVG NRW, Beschl. v. 23.11.2010 – 7 A 2535/09 -, juris Rn. 12). Sie ist auch in vielerlei Hinsicht bauordnungsrechtlich erheblich, etwa mit Blick auf den Kfz- und Fahrradstellplatz- und den Abstellraumbedarf (§ 44 Abs. 4, §§ 47 und 48 NBauO) sowie die Anforderungen an die Barrierefreiheit (§ 49 Satz 1, 7 und 8 NBauO). Auch der Zuschnitt der einzelnen Wohnungen ist genehmigungsrelevant, etwa mit Blick auf die Anforderungen an sichere Rettungswege (§ 33 NBauO). Die Auffassung, eine einmal erteilte Baugenehmigung für eine Wohnnutzung gewähre gleichsam einen „Blankoscheck“ für eine beliebige Veränderung der Wohnungszahl auf derselben Fläche, ist angesichts dessen nicht haltbar.

Soweit die Antragstellerin meint, selbst wenn die von ihr vorgenommenen Änderungen gegenüber dem genehmigten Zustand genehmigungspflichtig wären, wäre eine Genehmigung aufgrund eines „vorhandenen Bestandsschutzes“ zu erteilen, verkennt sie, dass ihr Bestandsschutz ausschließlich aus der erteilten Genehmigung folgt und in dieser seine Grenze findet.

2.

Soweit die Antragstellerin hinsichtlich der Wohnungen Nrn. 7, 8, 10 und 11 vorträgt, die Nutzungsuntersagung sei unverhältnismäßig, solange nicht einmal im Ansatz erkennbar sei, dass tatsächlich entgegenstehende Planungen denkbar seien, ist ihr ebenfalls nicht zu folgen. Der Vortrag dürfte auf die Behauptung abzielen, die Herstellung der Wohnungen sei offensichtlich genehmigungsfähig. Insoweit versäumt die Antragstellerin es indes bereits, die selbständig tragende Erwägung des Verwaltungsgerichts in Frage zu stellen, die Schaffung der zusätzlichen Wohnungen bedürfe auch in bauordnungsrechtlicher Hinsicht – die insoweit maßgeblichen Anforderungen wurden bereits benannt – einer Prüfung im Genehmigungsverfahren. Aber auch mit Blick auf die Möglichkeit einer entgegenstehenden Planung der Gemeinde E. greift die Rüge nicht durch. Wie das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt hat, ist auch gegen nur formell baurechtswidrige Zustände regelmäßig bauaufsichtlich einzuschreiten. Unverhältnismäßig kann dies nur dann ausnahmsweise sein, wenn das Ergebnis des durchzuführenden Genehmigungsverfahrens in einer Weise auf der Hand liegt, dass dieses sich als bloße „Formsache“ darstellt. Davon kann dann keine Rede sein, wenn die Möglichkeit im Raum steht, dass eine etwa zum Zeitpunkt der Nutzungsuntersagung bestehende Rechtmäßigkeit des Vorhabens durch Bauleitplanung noch vor Abschluss eines Genehmigungsverfahrens vereitelt werden könnte. So verhält es sich hier. Angesichts des Umstandes, dass die Gemeinde E. bereits einen Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan mit dem Ziel, u.a. die Anzahl der zulässigen Wohneinheiten zu begrenzen, gefasst und eine Zurückstellung des Vorhabens nach § 15 BauGB beantragt hat, ist das Beschwerdevorbringen, entgegenstehende Planungen seien „nicht einmal im Ansatz denkbar“, nicht nachvollziehbar. Das dafür notwendige Instrumentarium stellt § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB bereit.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47 Abs. 1 Satz 1, 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1 GKG und entspricht dem auf die Ziffer 2 der angegriffenen Verfügung entfallenden Teil des vom Verwaltungsgericht festgesetzten Streitwerts.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§§ 152 Abs. 1 VwGO, 68 Abs. 1 Satz 5, 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).