Rechtsprechung | Nds. Landesjustizportal – Dokument: VG Hannover 12. Kammer | 12 A 845/19 | Urteil | Bauvoranfrage für eine Nutzungsänderung

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Klägerin begehrt die Verpflichtung der Beklagten zur Erteilung eines Bauvorbescheides zur Nutzungsänderung eines Einzelhandelsbetriebes.

Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks C., Flurstück D. der Flur E. der Gemarkung F.. Auf dem 12.265 m² großen Grundstück wird ein G. betrieben. Das Grundstück der Klägerin sowie das nordwestlich angrenzende, unbebaute Grundstück mit der Flurstücksnummer H. derselben Flur (im Folgenden: Flurstücke D. und H.) sind im Jahr 2008 aus einer Teilung des Flurstücks I. (ebenfalls Flur E. der Gemarkung F.) entstanden. Sie bilden den Geltungsbereich des von der Beklagten erlassenen Bebauungsplans J., 11. Änderung, der am 19. Oktober 2007 in Kraft getreten ist. Das von 95,50 m ü. NN im Norden bis auf 97,00 m ü. NN im Süden ansteigende Plangebiet befindet sich im Gewerbegebiet „K.“ nordöstlich des Stadtzentrums der Beklagten. Nordöstlich des Plangebiets verläuft die L.. In südlicher und westlicher Richtung befinden sich mehrere Gewerbe- und Einzelhandelsbetriebe sowie unbebaute Grünflächen.

Der vorbezeichnete Bebauungsplan setzt für die Flurstücke D. und H. jeweils ein sonstiges Sondergebiet gemäß § 11 BauNVO („SO 1“ [Flurstück D.] und „SO 2“ [Flurstück H.]) mit der Zweckbestimmung „Großflächiger Einzelhandel“ fest. Die Grundflächenzahl ist für beide Sondergebiete auf 0,80 festgesetzt. Die maximale Traufhöhe baulicher Anlagen beträgt jeweils 103,50 m ü. NN, die maximale Firsthöhe 106,00 m ü. NN. Die überbaubare Grundstücksfläche ist für beide Sondergebiete mittels Baugrenzen festgesetzt. Zwischen der für das Sondergebiet SO 1 festgesetzten nordwestlichen Baugrenze und der nordwestlichen Grenze des Flurstücks D. ist eine Fläche für Stellplätze vorgesehen.

Zur Art der Nutzung der beiden Sondergebiete trifft der Bebauungsplan unter Nr. 1 der textlichen Festsetzungen folgende Festsetzungen:

Zum Planungsanlass, zu den Zielen und Auswirkungen der Planung der Sondergebiete sowie zu den wesentlichen Planungsinhalten wird in der Begründung des Bebauungsplans vom 18. Oktober 2007 Folgendes ausgeführt:

Bestandteil der Bebauungsplanbegründung ist eine von der Firma R. im Juni 2007 erstellte „Verträglichkeitsbeurteilung für die Errichtung eines Elektronikfachmarktes in F.“.

Zu den im Rahmen der öffentlichen Auslegung und der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange eingegangenen Einwendungen zur zulässigen Verkaufsfläche im Sondergebiet SO 1 enthält der Abwägungsvorschlag der Beklagten (dort auf S. 19, 25, 29 und 44) folgenden (wiederholten) Hinweis:

„Zur Verdeutlichung der geplanten Ansiedlungsgröße wird die Gesamtverkaufsfläche im SO 1-Gebiet auf maximal 2.700 m² festgelegt.“

Mit Ausnahme eines schmalen Grünstreifens entlang der L. war das Plangebiet der 11. Änderungsfassung des Bebauungsplans P. vor deren Inkrafttreten bereits durch die von der Beklagten erlassenen Bebauungspläne J., 1. und 2. Änderung, überplant. Die 1. Änderungsfassung des Bebauungsplans P. vom 12. Juli 1992, deren Geltungsbereich den gesamten nördlichen und östlichen Teil des Gewerbegebiets K. umfasst, setzte für das Plangebiet der 11. Änderungsfassung ein Gewerbegebiet, die 2. Änderungsfassung vom 17. Juni 1996 für dessen nördlichen Bereich ein Industriegebiet fest. Einzelhandelsbetriebe waren jeweils mit Ausnahme von Einzelhandelsbetrieben des Kraftfahrzeughandels unzulässig (Nr. 1.1 bzw. Nr. 1 der textlichen Festsetzungen).

Unter dem 5. März 2018 beantragte die Klägerin bei der Beklagten den Erlass eines Bauvorbescheides zur planungsrechtlichen Zulässigkeit der Nutzung des G. -Gebäudes durch zwei Einzelhandelsbetriebe – die „Verkaufsstätte G. (Elektronikfachmarkt)“ und die „Verkaufsstätte S. (Einzelhandelsbetrieb)“, einen von der Firma T. betriebenen Non-Food-Discounter. Die geplante Verkaufsfläche beträgt 2.045,45 m² (Elektronikfachmarkt) bzw. 797,07 m² (Non-Food-Discounter). Zu dem beabsichtigten Sortiment des Non-Food-Discounters zählen u.a. Büro- und Schreibwaren im Umfang von bis zu 10 %, Textilien und Lederwaren mit einem Anteil von bis zu 12 % sowie Spielzug im Umfang von bis zu 10 %.

Mit Bescheid vom 11. Juli 2018 lehnte die Beklagte nach vorheriger Anhörung der Klägerin den Antrag auf Erlass eines positiven Bauvorbescheides ab. Zur Begründung führte sie aus, die geplante Nutzung widerspreche den Festsetzungen des Bebauungsplans P., 11. Änderung. Viele der Artikel bzw. Sortimente, die der Non-Food-Discounter anzubieten beabsichtige, seien nach Nr. 1.1 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans innenstadtrelevant und dürften nur als untergeordnetes Randsortiment bis zu einem Verkaufsflächenanteil von maximal 10 % der gesamten Verkaufsfläche angeboten werden. Dieser Wert werde bei weitem überschritten.

Unter dem 3. August 2018 erhob die Klägerin gegen den Bauvorbescheid Widerspruch, den die Beklagte mit Bescheid vom 28. Januar 2019 zurückwies. Eine Befreiung der Klägerin von den Festsetzungen des Bebauungsplans lehnte die Beklagte darin unter Verweis auf den Schutz ihres innerstädtischen Einzelhandels ab.

Am 15. Februar 2019 hat die Klägerin Klage erhoben. Zur Begründung trägt sie vor, der Bebauungsplan P., 11. Änderung, sei unwirksam. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts sei eine vorhabenunabhängige Kontingentierung der zulässigen Verkaufsflächen in einem Bebauungsplan unwirksam. Einer solchen Verkaufsflächenbegrenzung komme es gleich, wenn in dem Gebiet nur ein Einzelhandelsbetrieb mit einem bestimmten Sortiment und mit einer maximalen Verkaufsfläche für zulässig erklärt werde, das Baugebiet seiner Größe nach jedoch mehrere solcher Betriebe zulasse. Unerheblich sei, dass die Grundstücke zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bebauungsplans im Eigentum ein und derselben Person gestanden hätten. Nach obergerichtlicher Rechtsprechung komme es auf die wandelbaren Eigentumsverhältnisse nicht an. Dass auf dem Vorhabengrundstück bereits ein Markt betrieben und damit das für diese Betriebsart festgesetzte Verkaufsflächenkontingent im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses bereits ausgeschöpft gewesen sei, ändere nichts an der grundsätzlichen Unzulässigkeit einer vorhabenunabhängigen Kontingentierung. Jedenfalls sei der Bebauungsplan unwirksam, weil er den Anforderungen des Bestimmtheitsgrundsatzes nicht genüge. Ob sich die in Nr. 1.1 der textlichen Festsetzungen enthaltene Wendung „mit einer maximalen Verkaufsfläche von 2.700 m²“ auf die jeweils zulässigen Betriebe oder auf das gesamte Sondergebiet beziehe, sei – anders als in Nr. 1.2 der textlichen Festsetzungen – sprachlich nicht eindeutig. Soweit die Beklagte die Festsetzung dahin auslege, dass mehrere Betriebe dieser Größe zulässig seien, stehe dies im Widerspruch zur Planbegründung. Danach sei die „Ansiedlung des geplanten N. -Marktes mit 2.700 m² Verkaufsfläche“ erst der Anlass der 11. Planänderung gewesen. Eine Begutachtung der städtebaulichen Auswirkungen sei ebenfalls lediglich in Bezug auf diesen einen Betrieb erfolgt. Auch hinsichtlich der Ausweisung von Stellplatzflächen genüge der Bebauungsplan nicht den gesetzlichen Anforderungen. Die ausgewiesenen Flächen könnten weder gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB einer Hauptanlage noch gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 22 BauGB als Gemeinschaftsanlage einem Nutzerkreis zugeordnet werden. Aus diesem Mangel folge die Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans. Die 1. und die 2. Änderungsfassung des Bebauungsplans P. seien funktionslos geworden. Abweichend von deren Festsetzungen befänden sich im Bebauungsplangebiet heute mehrere großflächige Einzelhandelsgroßprojekte. Beurteilungsgrundlage sei somit § 34 BauGB. Im Hinblick auf die zahlreichen groß- und kleinflächigen Einzelhandelsbetriebe in der näheren Umgebung sei ihr Vorhaben bauplanungsrechtlich zulässig. Auch die Vorschrift des § 34 Abs. 3 BauGB stehe ihrem Vorhaben nicht entgegen. Landesplanerische Zielvorstellungen bildeten nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts grundsätzlich keinen tauglichen Maßstab zur Beurteilung schädlicher Auswirkungen. Vielmehr sei zu berücksichtigen, dass das Plangebiet eine maßgebliche Versorgungsfunktion neben den zentralen Versorgungsbereichen im Gebiet der Beklagten erfülle.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte unter Aufhebung des Ablehnungsbescheides vom 11. Juli 2018 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 28. Januar 2019 zu verpflichten, den beantragten Bauvorbescheid zur Nutzungsänderung des Einzelhandelbetriebes auf dem Grundstück U. in F. (Gemarkung F., Flur E., Flurstück D.) zu erteilen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie trägt vor, eine unzulässige vorhabenunabhängige Kontingentierung sei nicht gegeben. Der Bebauungsplan P., 11. Änderung, setze eine maximale Verkaufsfläche von 2.700 m² pro Einzelhandelsbetrieb fest. Die Verkaufsflächenbegrenzung sei somit nicht baugebiets-, sondern vorhabenbezogen. Letzteres werde auch dadurch belegt, dass mit der Aufstellung der 11. Änderungsfassung das Ziel verfolgt worden sei, die Errichtung eines V. mit einer Verkaufsfläche von 2.700 m² zu ermöglichen. Indem er von vornherein mehrere Einzelhandelsbetriebe zulasse, trage der Bebauungsplan zudem einer Änderung der Eigentumsverhältnisse Rechnung. Die Änderung der Anzahl der Grundstückseigentümer habe grundsätzlich keinen Einfluss auf die Zulässigkeit eines weiteren Einzelhandelsbetriebes. Selbst wenn der Bebauungsplan lediglich einen Einzelhandelsbetrieb zulassen sollte, sei keine unzulässige Kontingentierung gegeben, da im Hinblick auf die für das Sondergebiet SO 1 festgesetzten überbaubaren Flächen dort ohnehin nur ein Betrieb mit einer Verkaufsfläche von maximal 2.700 m² errichtet werden könne. Die Verkaufsflächenbegrenzung sei auch hinreichend bestimmt. Einer verbalen Verbindung der Festsetzungen in Nr. 1.1 und Nr. 1.2 bedürfe es nicht, da diese jeweils für sich räumlich und textlich ausreichend bestimmt seien. Auch eine Zuordnung der gekennzeichneten Fläche für Stellplätze zum Sondergebiet SO 1 sei möglich. Die Zuordnung sei im Bebauungsplan mit einer rotgefärbten, gestrichelten Linie dargestellt und ergebe sich auch aus der schwarzen Knödellinie. Im Falle der Unwirksamkeit der 11. Änderungsfassung sei auf der Grundlage der 1. Änderungsfassung des Bebauungsplans über die Zulässigkeit des Vorhabens zu entscheiden. Die Ausführungen der Klägerin zur Funktionslosigkeit seien nicht nachvollziehbar. So lägen einige der von ihr genannten Nutzungen nicht im Geltungsbereich der 11. Änderungsfassung. Zudem gebe es für die betroffenen Grundstücke jeweils einen eigenen Bebauungsplan bzw. entsprechende Änderungsfassungen. Darüber hinaus hätten sich die Verhältnisse, auf die sich die Festsetzungen des ursprünglichen Bebauungsplans bezögen, in der tatsächlichen Entwicklung nicht derart geändert, dass eine Verwirklichung der ursprünglichen Festsetzungen auf unabsehbare Zeit ausgeschlossen sei. So passten Kraftfahrzeugeinzelhandelsbetriebe auch heute noch in das Gesamtbild des Gewerbegebietes. Das Vorhaben sei – die Unwirksamkeit der Bebauungspläne unterstellt – schließlich nicht nach § 34 BauGB zulässig. Aus regional- und landesraumordnerischen Gesichtspunkten heraus sei es geboten, den zentralen Versorgungsbereich zu schützen und innenstadtrelevante Sortimente außerhalb der Kernstadt zu vermeiden. Das gesamte Angebot des Bauvorhabens stehe in unmittelbarem Wettbewerb zum Angebot des Innenstadtbereichs und widerspreche ihrem Einzelhandelskonzept.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten sowie auf die Sitzungsniederschrift vom 7. Oktober 2021 Bezug genommen.

Die zulässige Klage ist unbegründet. Der Bescheid der Beklagten vom 11. Juli 2018 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 28. Januar 2019 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin daher nicht in ihren Rechten (vgl. § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erlass des begehrten Bauvorbescheides.

Gemäß § 73 Abs. 1 NBauO ist für eine Baumaßnahme auf Antrag (Bauvoranfrage) über einzelne Fragen, über die im Baugenehmigungsverfahren zu entscheiden wäre und die selbständig beurteilt werden können, durch Bauvorbescheid zu entscheiden. Dies gilt auch für die hier zur Prüfung gestellte Frage, ob eine Baumaßnahme nach städtebaulichem Planungsrecht zulässig ist.

Bei der geplanten Nutzungsänderung handelt es sich – wovon auch die Beteiligten ausgehen – um eine genehmigungspflichtige Baumaßnahme im Sinne von § 59 Abs. 1 i.V.m. § 2 Abs. 13 NBauO.

Die Nutzungsänderung widerspricht dem Bauplanungsrecht.

Nach § 30 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben, das sich – wie hier – im Geltungsbereich eines (wirksamen) qualifizierten Bebauungsplans befindet, zulässig, wenn es dessen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist. Ersteres ist hier nicht der Fall. Die maßgebliche textliche Festsetzung Nr. 1.1 des Bebauungsplans P., 1. Änderung, ist entgegen der Auffassung der Klägerin wirksam (1.) und widerspricht ihrem Vorhaben (2.).

1. Die Festsetzung ist wirksam.

a) Sie ist inhaltlich hinreichend bestimmt.

Als Rechtsnormen (vgl. § 10 Abs. 1 BauGB) unterliegen Bebauungspläne dem verfassungsrechtlich im Rechtsstaatsprinzip verankerten Bestimmtheitsgebot (BVerwG, Beschl. v. 04.01.1994 – 4 NB 30.93 -, juris Rn. 6, und Beschl. v. 23.08.2017 – 4 BN 14.17 -, juris Rn. 6). Die erforderliche Bestimmtheit oder Klarheit fehlt einer Festsetzung nach allgemeinen Grundsätzen nicht allein deshalb, weil sie der Auslegung bedarf. Es ist vielmehr ausreichend, wenn der Norminhalt durch die anerkannten Auslegungsmethoden (grammatikalische, systematische, teleologische und historische Auslegung) zweifelsfrei ermittelt werden kann. Die verschiedenen Auslegungsmethoden können gleichzeitig und nebeneinander angewandt werden und sich gegenseitig ergänzen. Die Auslegung ist nicht strikt an die Planzeichnung und die textlichen Festsetzungen gebunden. Ausschlaggebend ist vielmehr der objektive Wille der Gemeinde, soweit er zumindest andeutungsweise in dem Bebauungsplan selbst seinen Niederschlag gefunden hat (BVerwG, Beschl. v. 14.12.1995 – 4 N 2.95 -, juris Rn. 14). Bei der Ermittlung des objektiven Willens der Gemeinde kommen der Bebauungsplanbegründung und den Aufstellungsvorgängen ein starkes Gewicht zu (BVerwG, Urt. v. 22.05.1987 – 4 C 57.84 -, juris Rn. 28, und Beschl. v. 14.12.1995 – 4 N 2.95 -, juris Rn. 15; vgl. auch Nds. OVG, Beschl. v. 07.03.2002 – 1 MN 3976/01 -, juris Rn. 45 f.). Ist eine Festsetzung im Sinne eines Redaktionsversehens bzw. eines Erklärungsirrtums lediglich dem formalen Wortlaut nach missverständlich formuliert, kommt zudem eine berichtigende Auslegung in Betracht (vgl. BVerwG, Beschl. v. 14.12.1995 – 4 N 2.95 -, juris Rn. 16, und Beschl. v. 27.01.1998 – 4 NB 3.97 -, juris Rn. 24).

Nach diesen Grundsätzen ist die Festsetzung Nr. 1.1 bestimmt genug. Ihr Inhalt lässt sich zweifelsfrei dahingehend ermitteln, dass im Sondergebiet SO 1 ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb der Branchengruppe „Consumer Electronics/Elektrotechnik“ in der Absatzform Fachmarkt mit einer maximalen Verkaufsfläche von 2.700 m² zulässig ist (Abs. 1). Dabei darf der Verkaufsflächenanteil der in Abs. 3 der Festsetzung aufgeführten zentrenrelevanten Sortimente 10 % der gesamten Verkaufsfläche dieses Einzelhandelsbetriebes nicht überschreiten (Abs. 2).

Zwar sind dem Wortlaut bzw. dem verwendeten Plural nach mehrere großflächige Einzelhandelsbetriebe der vorbezeichneten Branchengruppe im Sondergebiet SO 1 zulässig. Dabei handelt es sich nach Auffassung der Kammer jedoch um ein Redaktionsversehen. Aus der Begründung des Bebauungsplans ergibt sich unzweifelhaft, dass die Beklagte mit der 11. Änderungsfassung die Errichtung eines Elektronikfachmarktes mit einer Verkaufsfläche von 2.700 m² – nämlich des von der M. geplanten N. -Marktes – ermöglichen wollte (vgl. z.B. Nr. 3.2.2 der Begründung: „Ansiedlung des geplanten N. -Marktes mit 2.700 m² Verkaufsfläche“). Dafür spricht auch – worauf die Klägerin zutreffend hinweist -, dass eine Untersuchung der städtebaulichen Auswirkungen mit der von der R. erstellten Verträglichkeitsbeurteilung lediglich in Bezug auf diesen einen Betrieb erfolgt ist. Diese Beurteilung wird in der Planbegründung (dort auf S. 10) nicht nur in Bezug genommen, sondern ausdrücklich zu deren Bestandteil erklärt.

Dass die Beklagte nicht mehrere Elektronikfachmärkte mit einer Verkaufsfläche von jeweils maximal 2.700 m² zulassen wollte, wird außerdem durch den wiederholten Hinweis in ihrem Abwägungsvorschlag (dort auf S. 19, 25, 29 und 44) belegt, wonach „die Gesamtverkaufsfläche im SO 1-Gebiet auf maximal 2.700 m² festgelegt [wird].“ Schließlich ist zu berücksichtigen, dass nach den nachvollziehbaren Ausführungen der Beklagten aufgrund der für das Sondergebiet SO 1 festgesetzten Baugrenzen dort ohnehin nur die Errichtung eines Elektronikfachmarktes mit einer maximalen Verkaufsfläche von 2.700 m² möglich wäre. Ihren – dazu im Widerspruch stehenden – weiteren schriftsätzlichen Vortrag, wonach die Festsetzung Nr. 1.1 die Errichtung mehrerer großflächiger Einzelhandelsbetriebe zulasse, hat die Terminsvertreterin der Beklagten in der mündlichen Verhandlung nicht mehr aufrechterhalten. Vielmehr hat sie eingeräumt, dass es sich insoweit um verfahrensangepasstes Vorbringen gehandelt habe. Auch der Prozessbevollmächtigte der Klägerin hat die hinreichende Bestimmtheit der Festsetzung im vorgenannten Sinne in der mündlichen Verhandlung nicht mehr bestritten.

Da die zentrenrelevanten Sortimente in Abs. 3 der Festsetzung im Einzelnen aufgeführt werden, ist auch die Verwendung dieses Begriffes unter Bestimmtheitsgesichtspunkten unbedenklich (vgl. auch OVG NRW, Urt. v. 17.06.2011 – 2 D 106/09.NE -, juris Rn. 186).

b) Die Festsetzung verstößt auch nicht gegen das Verbot der sog. vorhabenunabhängigen Kontingentierung.

Nach § 11 Abs. 2 Satz 1 BauNVO sind für sonstige Sondergebiete die Zweckbestimmung und die Art der Nutzung darzustellen und festzusetzen. Die Vorschrift folgt damit dem System der vorhabenbezogenen Typisierung, die auch den Baugebietsvorschriften der §§ 2 bis 9 BauNVO zugrunde liegt (BVerwG, Urt. v. 03.04.2008 – 4 CN 3.07 -, juris Rn. 15). Nicht gestattet ist es der Gemeinde daher, betriebsunabhängig Verkaufsflächenobergrenzen für alle im Sondergebiet ansässigen oder zulässigen Einzelhandelsbetriebe festzusetzen. Eine solche Kontingentierung öffnet das Tor für ein „Windhundrennen“ potentieller Investoren und Bauantragsteller und schließt die Möglichkeit ein, dass Grundstückseigentümer im Fall der Erschöpfung des Kontingents von der kontingentierten Nutzung ausgeschlossen sind. Dieses Ergebnis widerspricht dem der Baugebietstypologie (§§ 2 bis 9 BauNVO) zugrunde liegenden Regelungsansatz, demzufolge im Geltungsbereich eines Bebauungsplans im Grunde jedes Baugrundstück für jede nach dem Nutzungskatalog der jeweiligen Baugebietsvorschrift zulässige Nutzung in Betracht kommen können soll. Zulässig ist es dagegen, in einem Sondergebiet den Anlagentyp durch eine bestimmte Begrenzung der Verkaufsflächen selbst festzusetzen, sofern dadurch die Ansiedlung bestimmter Einzelhandelsbetriebstypen und damit die Art der Nutzung im Sondergebiet geregelt werden soll. Eine baugebietsbezogene Verkaufsflächenbegrenzung kann zudem ausnahmsweise auf § 11 Abs. 2 Satz 1 BauNVO gestützt werden, wenn in dem Sondergebiet nur ein einziger Handelsbetrieb zulässig ist; dann ist die gebietsbezogene mit der vorhabenbezogenen Verkaufsflächenbegrenzung identisch (vgl. zum Vorstehenden BVerwG, Urt. v. 03.04.2008 – 4 CN 3.07 -, juris Rn. 16-18, Nds. OVG, Beschl. v. 20.03.2014 – 1 MN 7.14 -, juris Rn. 87, und OVG NRW, Urt. v. 16.10.2017 – 2 D 61/16.NE -, juris Rn. 53 f., jeweils m.w.N.).

Nach diesen Maßgaben lassen sich sowohl die absolute Verkaufsflächenbegrenzung als auch die Begrenzung des Verkaufsflächenanteils für zentrenrelevante Sortimente auf § 11 Abs. 2 Satz 1 BauNVO stützen. Beide Begrenzungen beziehen sich – wie ausgeführt – mit dem Elektronikfachmarkt auf den in dem Sondergebiet SO 1 einzig zulässigen Betrieb, sodass hier eine Identität zwischen gebiets- und vorhabenbezogener Verkaufsflächenbegrenzung besteht.

Selbst wenn die Festsetzung – entgegen der hier vertretenen Auslegung – mehrere Einzelhandelsbetriebe mit einer maximalen Verkaufsfläche von insgesamt (d.h. in dem gesamten Sondergebiet) 2.700 m² zuließe, wäre sie zulässig. Dies ergäbe sich daraus, dass das Sondergebiet SO 1 bereits im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Bebauungsplan lediglich aus einem vorhabengeeigneten Baugrundstück bestand und der Eigentümer nicht mit sich selbst ein „Windhundrennen“ veranstalten kann (vgl. BVerwG, Urt. v. 17.10.2019 – 4 CN 8.18 -, juris Rn. 34; OVG Rheinland-Pfalz, Urt. v. 01.07.2020 – 8 C 11841/19 -, juris Rn. 42). Zwar kann der Bebauungsplan nicht gewährleisten, dass es bei den im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Plan gegebenen Eigentumsverhältnissen bleibt; er ist nicht eigentümerbezogen, sondern städtebaulich zu betrachten (BVerwG, Beschl. v. 11.11.2009 – 4 BN 63.09 -, juris Rn. 3, und Urt. v. 24.03.2010 – 4 CN 3.09 -, juris Rn. 24). Das Eigentum bleibt aber stets in der Hand eines Eigentümers. Er kann das Grundstück in den Grenzen der Verkaufsflächenbeschränkungen nutzen und muss nicht befürchten, durch andere Eigentümer Abstriche an seinen Nutzungsmöglichkeiten hinnehmen zu müssen (BVerwG, Urt. v. 17.10.2019 – 4 CN 8.18 -, juris Rn. 34; OVG Rheinland-Pfalz, Urt. v. 01.07.2020 – 8 C 11841/19 -, juris Rn. 42). Der von der Klägerin angeführten Möglichkeit einer Grundstücksteilung kommt rechtlich insoweit keine Bedeutung zu (BVerwG, Urt. v. 17.10.2019 – 4 C 8.18 -, juris Rn. 34 unter Verweis auf BVerwG, Beschl. v. 11.11.2009 – 4 BN 63.09 -, juris Rn. 3). Einer Grundstücksteilung würde insbesondere die Vorschrift des § 19 Abs. 2 BauGB entgegenstehen. Danach dürfen durch die Teilung eines Grundstücks im Geltungsbereich eines Bebauungsplans keine Verhältnisse entstehen, die den Festsetzungen des Bebauungsplans widersprechen. Dies wäre aber der Fall, wenn die (grundsätzlich unzulässige) gebietsbezogene Verkaufsflächenregelung nicht mehr planerhaltend als grundstücksbezogene Festsetzung ausgelegt werden könnte (OVG Rheinland-Pfalz, Urt. v. 01.07.2020 – 8 C 11841/19 -, juris Rn. 42; Köpfler, in: BeckOK BauNVO, 24. Edition, Stand: 15.12.2020, § 11 Rn. 78a). Nichts anderes gilt für die von dem Prozessbevollmächtigten der Klägerin im Termin der mündlichen Verhandlung beschriebene Konstellation, in der der im Plangebiet bisher einzig vorhandene Einzelhandelsbetrieb vor Abgabe der Teilungserklärung auf eine bestimmte Verkaufsfläche reduziert wird.

c) Bedenken gegen die Wirksamkeit der Festsetzung unter den Gesichtspunkten der städtebaulichen Rechtfertigung (§ 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB) und des Abwägungsgebots (§ 1 Abs. 6 BauGB) hat die Klägerin nicht erhoben und bestehen auch seitens der Kammer nicht (vgl. zu diesen Erfordernissen BVerwG, Urt. v. 27.04.1990 – 4 C 36.87 -, juris Rn. 31; Bischopink, in: Bönker/Bischopink, BauNVO, 2. Aufl. 2018, § 11 Rn. 171).

d) Die Festsetzung ist schließlich nicht deshalb unwirksam, weil die von der Beklagten getroffenen Festsetzungen für Stellplätze nicht den gesetzlichen Anforderungen genügten. Diese Festsetzungen sind entgegen der Auffassung der Klägerin rechtmäßig.

Nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB können im Bebauungsplan aus städtebaulichen Gründen die Flächen für Nebenanlagen festgesetzt werden, die auf Grund anderer Vorschriften für die Nutzung von Grundstücken erforderlich sind, darunter Flächen für Stellplätze und Garagen. Da sich die Vorschrift auf die Nutzung für Nebenanlagen bezieht, muss sich aus dem Bebauungsplan die Zuordnung zu einer Hauptanlage ergeben. Unproblematisch ist die Zuordnung, wenn die Nebenanlage auf dem Grundstück der Hauptanlage festgesetzt ist. Wie konkret die Zuordnung im Übrigen ausgestaltet sein muss, ist ebenso wie die daran anschließende Frage, ob und gegebenenfalls wie dies im Plan selbst detailliert festgesetzt sein muss oder einem Folgeverfahren überlassen bleiben kann, eine Frage des Einzelfalls und bleibt der planerischen Gestaltungsfreiheit der Gemeinde überlassen (Nds. OVG, Urt. v. 05.12.2006 – 1 KN 156/05 -, juris Rn. 19 m.w.N.; Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Werkstand: 139. EL August 2020, § 9 BauGB Rn. 1).

Diesen Anforderungen genügt der vorliegende Bebauungsplan. Die schwarze Knödellinie lässt eine Zuordnung der durch eine gestrichelte Linie gekennzeichneten Fläche für Stellplätze zum Sondergebiet SO 1 zu. Als Hauptanlage ist damit der festgesetzte Elektronikfachmarkt erkennbar, der sich auf demselben Grundstück wie die Stellplatzfläche befindet.

Soweit die Klägerin rügt, die Voraussetzungen des § 9 Abs. 1 Nr. 22 BauGB seien nicht erfüllt, übersieht sie, dass eine solche Festsetzung nicht getroffen worden ist. Die Vorschrift des § 9 Abs. 1 Nr. 22 BauGB dient dem Zweck, planungsrechtlich die Voraussetzungen für die Erfüllung der Stellplatzpflicht in den Fällen zu schaffen, in denen die Anlage von Stellplätzen auf dem Baugrundstück selbst oder auf einem Grundstück in dessen Nähe als Einzelanlage nicht möglich oder rechtlich nicht zulässig ist oder städtebaulich eine Zusammenfassung in einer Gemeinschaftsanlage erforderlich ist (Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Werkstand: 139. EL August 2020, § 9 Rn. 178). Hier sieht der Bebauungsplan jedoch – wie ausgeführt – die Anlage von Stellplätzen auf dem Baugrundstück selbst vor. Soweit sich die Klägerin auf Nr. 7 der Planzeichenerklärung bezieht, wonach das Planzeichen „ST.“ die „Umgrenzung von Flächen für Stellplätze § 9 Abs. 1 Nr. 4 und 22 BauGB“ beschreibt, ist dem entgegenzuhalten, dass die Beklagte damit ersichtlich lediglich die allgemeine Planzeichenerklärung aus der Planzeichenverordnung (vgl. dort Nr. 15.3) übernommen hat.

2. Der nach alledem wirksamen Festsetzung Nr. 1.1 widerspricht das Vorhaben der Klägerin bereits deshalb, weil dieses in einer Nutzung des G. -Gebäudes durch zwei Märkte, darunter einen Einzelhandelsbetrieb, der nicht zu der Branchengruppe „Consumer Electronics/Elektrotechnik“, zählt, besteht. Darüber hinaus wird der in Nr. 1.1 Abs. 2 und 3 festgelegte maximale Verkaufsflächenanteil für zentrenrelevante Sortimente von 10 % der Verkaufsfläche überschritten. Nach den zutreffenden – von der Klägerin auch nicht angegriffenen – Ausführungen der Beklagten befinden sich unter den Warengruppen, die von dem Non-Food-Discounter angeboten werden sollen, zentrenrelevante Sortimente (Büro- und Schreibwaren, Textilien und Lederwaren sowie Spielzeug), die zusammen bis zu 32 % der Verkaufsfläche einnehmen. Ausnahmen von der Festsetzung (vgl. § 31 Abs. 1 BauGB) sieht der Bebauungsplan nicht vor. Eine Befreiung im Sinne von § 31 Abs. 2 BauGB hat die Beklagte rechtsfehlerfrei abgelehnt.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 11 i.V.m. § 711 ZPO.